マンション管理Q＆A｜管理におけるよくある質問
マンション管理の運営では、理事会運営・駐車場問題・騒音トラブルなど様々な課題が発生します。ここでは皆様からよく寄せられる質問をまとめました。
理事会・総会の運営
Q1. 輪番の理事が仕事で理事会に出席できないと言っています。どうすればいいですか？
配偶者等の代理出席を認めることが考えられます。
また、理事の選任要件を同居家族にまで拡大する方法もあります。この場合は、あらかじめ管理規約で範囲を定めておくことが重要です。最近はWEB会議も一般的となり、外出先でも時間が取れればWEB会議による出席も可能です。通常の会議とオンライン会議を併用する方法も考えられます。
Q2. 総会当日に出席者から出された議案は審議や決議ができますか？
区分所有法では、総会では「あらかじめ通知した事項についてのみ」決議できるのが原則です。ただし管理規約で「通知した事項以外も決議できる」と定めている場合は、特別決議事項以外について決議できる場合があります。また、区分所有者全員の同意があれば、招集手続きを省略して総会を開催することも可能です。
管理費滞納・マンションの将来
Q3. 長期間（6か月以上）の滞納があり、区分所有者と連絡が取れません。
住所が不明な場合は、その住戸の不動産登記簿謄本を取得し、所有者の住所を確認します。登記簿の権利部（甲区）に所有者の住所が記載されています。その後、市区町村に住民票の写しの交付を申請し、判明した住所に請求を行います。郵便が届かない場合は「公示送達」という方法により訴状を送達し、訴訟を提起することも可能です。
Q4. マンションの建替えと改修を判断する時期はいつ頃ですか？
築年数のみで一律に判断することは難しく、建物の状態や居住者のニーズを踏まえて検討する必要があります。まず、マンションを今後何年維持するかを話し合い、それに基づいた長期修繕計画を策定します。最近では改修技術や部材が進歩しており、大規模修繕の実施間隔を延ばすことも可能になっています。
駐車場・敷地利用の問題
Q5. 機械式駐車場と平置き駐車場がありますが、公平な利用は可能ですか？
公平性を考える場合、「駐車場の利用しやすさ」「料金」の両面を考慮する必要があります。既に利用している人の既得権にも一定の配慮が必要です。一定年数ごとに場所替えを行い、希望者を募ったうえで車種・大きさ・高さなどを考慮して抽選で決定する方法もあります。
Q6. 出入口前に不法駐車をする車があります。どうすればよいですか？
フロントワイパーに警告票を挟むなどして注意を促します。さらに「駐車禁止表示」「ゼブラゾーン表示」「規制看板」「フラワーポット」などの対策を組み合わせることが有効です。継続的な注意喚起など、地道な取り組みも重要です。
防犯・生活トラブル
Q7. 防犯カメラを設置する場合、配置はどのように考えればよいですか？
居住者のプライバシーにも配慮しながら設置場所を決定します。基本は建物出入口で人の出入りを確認できる位置です。また「車の出入り」「エレベーター」「ゴミ置き場」など管理上重要な場所も検討します。テスト撮影を行い、死角ができないよう十分に検討することが重要です。
Q8. 子どもの足音がうるさいと下階から苦情があります。
上階の音は建物構造の問題や生活マナーの問題など様々な原因があります。生活音として受忍できる範囲かどうかは「時間帯」「頻度」など個別事情によります。直接話しにくい場合は、管理組合や管理会社に相談することが望ましいでしょう。
Q9. ベランダからたばこの煙が流れてきて困っています。
管理規約や使用細則でベランダ喫煙が禁止されている場合は、管理組合や管理会社に相談し対応を求めます。規定がない場合は、管理規約や使用細則の見直しを検討することも有効です。
管理組合運営・ルール問題
Q10. 外部居住の区分所有者ですが、不在組合員協力金は支払う必要がありますか？
金額が過大でない場合は適法とされた判例があります。役員就任を免除する代わりに協力金を求めるケースもあります。郵送費などの実費負担として徴収する場合もあります。
Q11. ゴミの分別ルールが守られず困っています。
ゴミ出し可能な曜日や時間を明確に表示することが重要です。また、ルールを継続的に居住者へ周知する必要があります。必要に応じて防犯カメラを設置し、ルール違反が確認できた場合は注意文書を投函する方法もあります。
Q12. 民泊禁止のマンションですが見慣れない人が出入りしています。
友人や親族を泊めること自体は禁止できません。事業目的の民泊かどうかを確認する必要があります。まず管理組合や管理会社に相談し、所有者への確認を行います。民泊営業が確認された場合は保健所へ連絡し、改善されない場合は使用差止め請求などの法的対応も検討されます。
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